Compravendita immobiliare: rimane l’obbligo del definitivo anche se la caparra non viene incassata

La Corte di Cassazione, con sentenza n. 10366 del 3 marzo 2022, ha fornito un’importante precisazione sulla caparra nella compravendita immobiliare.

Infatti, la Corte ha chiarito che il mancato incasso dell’assegno consegnato a titolo di caparra dal promissario acquirente, non autorizza a non stipulare il contratto definitivo. Così come la mancata indicazione di una data sull’assegno non lo rende nullo.

"Allorquando la caparra venga costituita mediante consegna di un assegno bancario – si legge nella decisione –, il comportamento del prenditore del titolo che, dopo averne accettato la consegna, ometta poi di porlo all'incasso, trattenendo comunque l'assegno e non restituendolo all'acquirente, è contrario a correttezza e buona fede e comporta a carico del prenditore l'insorgenza di tutti gli effetti che, nel contesto dell'operazione contrattuale compiuta dalle parti, conseguivano all'integrale versamento della caparra: a partire, appunto, da quello costituito dall'impossibilità per il prenditore di dedurre il mancato incasso dell'assegno quale inadempimento della controparte all'obbligo di versare l'intera somma pattuita quale caparra confirmatoria".

Allo stesso modo non può affermarsi – prosegue la Corte –, che la clausola relativa alla caparra confirmatoria possa ritenersi, in ragione della sua esecuzione a mezzo di un assegno bancario privo di data, viziata da nullità. L’assegno bancario privo di data di emissione, illustra la Cassazione, “benché nullo ex art. 2, comma 1, del r.d. n. 1736 del 1933, vale come promessa di pagamento (Cass. n. 20449 del 2016) e può, dunque, assolvere, al pari di un effetto cambiario, cui sotto questo profilo è riconducibile, la funzione di anticipazione della prestazione dovuta e di rafforzamento del vincolo obbligatorio che è propria della caparra confirmatoria (cfr. Cass. n. 24563 del 2013)".

Dott. David Ascarelli