In tema di regolamento condominiale va distinta l'attività di affittacamere dalla locazione "breve"

Come recentemente ribadito dal Tribunale di Milano, con sentenza 7 settembre 2021 n. 7128, la clausola del regolamento condominiale che vieti l’esercizio di attività di affittacamere, locanda, pensione o albergo non è opponibile al condomino che affitti il proprio appartamento con contratti di locazione c.d. breve, di durata non superiore a 30 giorni (così come regolato dall’art. 4 del D.L. 50/2017).

Vi è infatti distinzione tra attività ricettive che offrono servizi alberghieri e la semplice concessione in godimento di un’unità immobiliare (o porzione di essa).

Mentre il c.d. contratto di Bed & Breakfast viene equiparato all’attività di affittacamere (con i relativi servizi, quali la somministrazione della colazione, il servizio di noleggio auto, il servizio di guide turistiche o interpreti o altro), la locazione c.d. breve non prevede servizi alberghieri a supporto che presuppongano un’organizzazione complessa di mezzi e strumenti, costituendo, in tal senso, un’attività di semplice locazione (ovvero concessione in godimento) di un appartamento, senza alcuna ricaduta sulla destinazione abitativa del locale.

Pertanto, viene stabilito il principio secondo il quale – in assenza di prova della fornitura di servizi alberghieri – deve valere quanto disposto dall’Art. 4 del D.L. 50/2017 che disciplina le locazioni c.d. brevi intendendole come “le locazioni di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi incluse quelle che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio dell'attività di impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on-line”.

Il contratto di locazione c.d. breve potrà quindi ben comprendere servizi accessori tra i quali la pulizia e la fornitura di biancheria iniziale, la fornitura di utenze, l'aria condizionata, senza che muti la propria destinazione. Al contempo, non potrà comprendere tutti i servizi aggiuntivi che presuppongono un'organizzazione complessa di mezzi e strumenti, come ad esempio la somministrazione della colazione o di pasti in generale o come anche la disponibilità al noleggio di auto o il servizio di guide turistiche e interpreti.

Dott. David Ascarelli