La cedolare secca per i negozi commerciali

Con la Legge di Bilancio 2019 (articolo 1, comma 59, della legge 30 dicembre 2018, n. 145) il legislatore ha aggiunto la possibilità, per i contratti stipulati nell’anno 2019 dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di un’attività di impresa o di arti e professioni, aventi ad oggetto le unità immobiliari classificate nella categoria C/1 (negozi e botteghe) e le relative pertinenze (solo se locate congiuntamente), con superficie complessiva fino a 600 metri quadrati (al netto delle pertinenze), di optare per il regime sostitutivo della cedolare secca (con aliquota al 21%), andando quindi a sostituire il regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’IRPEF.

Come già chiarito dalla risoluzione n. 50/E del 17 maggio 2019, per quanto attiene alla figura del locatore, titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sugli immobili, deve obbligatoriamente trattarsi di una persona fisica che non agisce nell'esercizio dell'attività d'impresa o di arti e professioni.

Inoltre, la possibilità di optare per tale tassazione agevolata è negata a quei contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 fosse in corso un contratto non scaduto tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.

Su tale ultima previsione, più volte l’Agenzia delle Entrate si è dovuta esprimere per fare chiarezza.

Così, ad esempio, con l’interpello n. 297 del 22/07/2019, l’Agenzia delle Entrate ha confermato che qualora un contratto sia scaduto nel 2019 per scadenza naturale, il locatore poteva optare per il regime sostitutivo in sede di eventuale proroga del medesimo contratto di locazione. Tale proroga veniva di fatto assimilata alla stipula di un contratto di locazione nel corso del 2019.

Ma ancor più importante è l’interpello n. 190 del 22/06/2020, ripreso più volte anche dal successivo interpello n. 388 del 22/09/2020, col quale è stato affermato che qualora non fosse stata esercitata l'opzione per il regime sostitutivo in sede di registrazione del contratto, rimane comunque possibile accedere al regime per le annualità successive.

In sostanza, è stata presentata la possibilità per coloro che non hanno avuto modo di esercitare l’opzione in sede di registrazione del contratto, di esercitare tale opzione per le annualità successive entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro dovuta annualmente sull’ammontare del canone relativo a ciascun anno, ovvero entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità.

L’esercizio o la modifica dell’opzione può essere effettuata:

- utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web);

- presentando il modello RLI, debitamente compilato, allo stesso Ufficio dove è stato registrato il contratto.

Dott. David Ascarelli